ضرورت بازگشت شفافیت آماری و مدیریت ۶.۵ میلیون واحد مسکونی مازاد

مجید گودرزی در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا با اشاره به اینکه آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی به‌طور میانگین از مرز ۶۰ درصد عبور کرده است؛ با این حال، این رقم در سطح دهک‌های مختلف جامعه تصویری از شکاف قابل‌توجه در تأمین مسکن میان خانوارها ترسیم می‌کند، اظهار کرد: براساس تحلیل داده‌های رسمی، در دهک‌های یک تا سه، یعنی خانوارهای پردرآمد، سهم هزینه مسکن از درآمد می‌تواند به پایین‌تر از ۱۰ درصد برسد؛ شرایطی که دسترسی آسان‌تر این گروه‌ها به مسکن و امکان اختصاص بخش بیشتری از درآمد به سایر نیازها را نشان می‌دهد.

وی افزود: در مقابل، برای دهک‌های هفت تا ۱۰ سهم مسکن به‌طور قابل‌توجهی از میانگین کشور فراتر می‌رود و در برخی موارد از مرز ۱۰۰ درصد درآمد سالانه نیز عبور می‌کند؛ به این معنا که هزینه مسکن این خانوارها از کل درآمد آنان فراتر رفته و آنان را در موقعیت بسیار دشواری قرار می‌دهد. بر اساس این آمار، خانوارهای تحت حمایت نهادهای حمایتی، بازنشستگان کشوری، کارگران و بیکاران بیشترین فشار را در تأمین هزینه مسکن تحمل می‌کنند؛ گروه‌هایی که بخش عمده‌ای از درآمد محدود خود را برای نگهداشت سرپناه صرف می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: بررسی‌های اقتصادی نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، نبود انطباق میان سطح دستمزدها و هزینه‌های جاری خانوار، توان خرید و اجاره مسکن را به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی کاهش داده است.

گودرزی توضیح داد: بر اساس آمارهای رسمی، میانگین اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در تهران در سال ۱۴۰۴ به‌حدود ۱۹.۵ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که در بسیاری از موارد، از کل درآمد ماهانه خانوارها فراتر رفته و ضرورت بازنگری در سیاست‌های حمایتی را بیش‌ازپیش نمایان کرده است، همچنین افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها در بخش تجاری، به یکی از عوامل تأثیرگذار در رکود بخش تولید و کاهش قدرت مصرف‌کنندگان تبدیل شده است.

ظرفیت‌های عرضه و فرضیه مدیریت بازار

وی با اشاره به اینکه بر اساس اعلام معاونت وزیر راه و شهرسازی، هم‌اکنون حدود ۲۶ میلیون خانوار در کشور ساکن هستند و موجودی واحدهای مسکونی به بیش از ۳۲.۵ میلیون واحد می‌رسد، گفت: این آمار نشان می‌دهد که تلاطم بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود فیزیکی واحد مسکونی باشد، متأثر از نحوه مدیریت عرضه و توزیع است.

این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: بسیاری از کارشناسان با استناد به این داده‌ها تأکید دارند که افزایش قیمت‌ها را نمی‌توان تنها به پای کمبود عرضه نوشت؛ بلکه فقدان سازوکارهای نظارتی در این بخش، ضرورت بازبینی در برنامه‌های اجرایی را دوچندان می‌کند.

ظرفیت‌های قانونی و ضرورت آزادسازی اراضی

گودرزی با بیان اینکه از ذخایر ارضی وسیعی برخوردار هستیم که بهره‌برداری اصولی از آن‌ها می‌تواند نقش موثری در کاهش هزینه‌های ساخت و معیشت داشته باشد، یادآور شد: در همین راستا، قوانین راهبردی متعددی از جمله قانون برنامه هفتم توسعه، قانون جهش تولید مسکن، قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره تدوین شده است. با وجود این بسترهای قانونی، همچنان فقدان نظارت کافی بر تعیین قیمت‌ها و رهاشدگی بازار، به صدمات اقتصادی برای خانواده‌ها منجر شده است.

وی توضیح داد: آزادسازی بخشی از اراضی دولتی می‌تواند علاوه‌بر اشباع بازار زمین، سهم بیش از ۷۰ درصدی زمین در بهای تمام‌شده مسکن را کاهش دهد؛ موضوعی که در نهایت به کاهش ۴۲ درصدی هزینه‌های معیشتی خانوارها منجر خواهد شد.

چالش‌های شفافیت و مدیریت موجودی مسکن

این کارشناس اقتصادی افزود: در حال حاضر، توقف انتشار آمارهای رسمی مسکن طی ۲۲ ماه گذشته، فضای بازار را با ابهام روبه‌رو کرده و زمینه‌ساز قیمت‌گذاری‌های غیررسمی شده است، این در حالی است که مدیریت صحیح بر ۶.۵ میلیون واحد مسکونی مازاد می‌تواند فشار موجود بر متقاضیان واقعی را تا حد زیادی تعدیل کند.

گودرزی خاطرنشان کرد: دولت با استفاده از ظرفیت‌های قانونی موجود و با تکیه بر شفافیت آماری و آزادسازی هدفمند منابع اراضی، می‌تواند ضمن ایجاد وفاق عمومی، نقش موثری در مدیریت هزینه‌های زندگی مردم و عبور از رکود فعلی در بازار مسکن ایفا کند.